各相关部门、各街道办事处：
为进一步加强基层社会治理体系改革工作，根据《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》等相关文件精神，结合我市实际，研究制定《敦化市关于加强和改进住宅物业管理工作的实施方案》，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
敦化市人民政府办公室
2021年6月1日
敦化市关于加强和改进住宅物业管理工作的实施方案
为进一步贯彻落实基层社会治理体系改革工作，依据《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》，住房和城乡建设部等十部委联合下发的《关于加强和改进住宅小区物业管理工作的通知》等精神，就进一步加强和完善全市住宅物业管理工作制定如下实施方案。
一、总体要求
深入贯彻习近平总书记治国理政新理念新思想新战略，坚持以基层党组织建设为关键、政府治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力，健全体系、整合资源、增强能力，完善城乡社区治理体制。按照“属地管理，重心下移”的原则，加快物业管理创新发展，大力发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
二、目标任务
在党的领导下，将物业管理工作融入基层社会治理体系之中，全面落实街道属地管理责任，推动城市管理服务下沉，构建共建共治共享格局。不断提升物业管理服务水平，实现科学的分工协作机制、高效的工作运行机制、及时的矛盾化解机制、规范的监督考评机制，形成“部门联动、各负其责、齐抓共管”的工作合力。
三、基本原则
坚持党的领导。加强党对城乡社区治理工作的领导，坚持党对物业管理工作的领导，推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，切实发挥党组织领导核心作用，大力推进“红色物业”建设进程，确保住宅小区和物业管理服务工作始终保持正确政治方向。
坚持以人为本。坚持以人民为中心的发展思想，把服务居民、造福居民作为城乡社区治理、物业服务管理的出发点和落脚点，坚持依靠居民、依法有序组织居民群众参与物业管理，实现人人参与、人人尽力、人人共享。
坚持依法行政。弘扬社会主义法治精神，坚持运用法治思维和法治方式推进改革，要以《民法典》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，指导约束业主委员会工作，依法聘请物业服务企业，完善合同约定，依法履行合同义务和责任，将物业管理纳入到法制管理轨道上来。
坚持改革创新。强化问题导向和底线思维，积极推进物业管理的实践创新、制度创新。要通过物业市场化管理、居民委员会托管、成立物业管理委员会暂管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖，推动建立物业管理长效机制。
四、职责分工
住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。各部门要按照工作职责分工，依法履职、完善制度、大胆创新，不断提升物业服务管理水平。
强化物业管理业务指导。市房产管理局要充分发挥物业管理服务工作的行政主管部门作用，强化业务指导。会同各街道加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。
推动城市管理服务下沉。城市管理、消防、交警等执法部门要将城市管理服务和执法工作向居民小区延伸，依据各部门职责，压实责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。
落实街道属地管理责任。街道社区要积极推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。街道成立物业管理办公室，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。
构建共建共治共享格局。街道要发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。
健全业主委员会治理结构。街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。
强化业主委员会作用发挥。街道社区要指导业主大会依法与物业服务企业签订合同，明确合同服务内容、收费标准、违约责任等。社区要指导业主委员会建立议事规则、管理规约和业主公约等，并监督执行情况。积极推进楼长制，提高广大业主参与小区管理的积极性。
加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。探索建立业主委员会换届审计制度。
扩大物业管理覆盖范围。街道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。
发挥行业协会作用。全面落实物业服务企业服务质量主体责任，业主大会要依法与物业服务企业签订合同，明确合同服务内容、收费标准和违约责任等。发挥物业行业协会作用，编制物业服务标准，规范从业人员行为。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。鼓励物业服务企业加强智慧物业管理服务能力建设，提升设施设备智能化管理水平，促进线上线下服务融合发展。
规范维修资金使用管理。房产管理局要优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道社区代为申请，组织维修，并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用数额。加大维修资金归集力度。推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。
强化物业服务监督管理。积极推进服务信息公开公示制度。物业服务企业应当在街道指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。按照国家统一的信用评价标准，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。优化市场竞争环境。房产管理局在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。
五、强化组织领导
一是强化党的领导。必须坚持和加强党对物业管理工作的领导。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。街道党工委要定期专题研究，建立联席会议制度，解决重点难点问题。
二是加强分类指导。各街道社区要根据住宅小区和广大居民的特点，因地制宜、精准施策，要把物业市场化建设、物业管理委员会临时代管和社区托管等结合起来，不断提升物业服务的管理水平。
三是夯实基础保障。街道社区要结合基层社会治理体系建设，强化力量配备，在街道和社区两个层面，加强物业管理的人力配置，形成在基层集聚人才、在一线创业成长的鲜明导向。注重吸引政治觉悟高、热爱社区事业、热心服务群众、具有一定专业素养的人才到社区工作，建设一支数量充足、结构合理、管理规范、素质优良的社区工作者队伍。
